전세사기 안 당하는 방법(feat.최우선변제권)

저는 경매를 통해 부동산 투자를 하고 있습니다. 경매를 하다가 경매까지 넘어가게 된 사연을 보게 되면 마음이 참 무겁습니다. 그래서 경매 투자를 하고 있는 관점에서 전세 계약 시 조심해야 되는 사항에 대해 정리해보았습니다. 작정하고 사기 치려고 하는 나쁜 사람들은 어쩔 수 없을 수도 없겠지만, 그래도 제대로 알고 위험을 최대한 피해서 소중한 자산 지키시는데 도움이 되었으면 합니다.

 

1. 부동산 등기부등본 확인하기

등기부등본에는 물건의 소유권, 면적 다른 법적 등기의 유무 등 여러 가지 사항을 공시하게 되어있습니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 부분으로 분류합니다.

 

1.1. 부동산의 주소 확인하기

등기부등본 표제부에는 건물의 표시를 나타냅니다. 정확한 소재지, 건물 명칭,구조 등이 표시되어 있습니다. 부동산의 정확한 주소가 나타나 있으니 계약할 부동산의 주소와 일치한 지 반드시 확인해야 합니다.

 

1.2. 부동산의 소유권자 확인하기

등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시되어 있습니다. 쉽게 말해 누가 이 부동산의 주인인지 확인할 수 있습니다. 등기상의 소유권자와 계약할 부동산의 임대인인 일치 한 지 반드시 확인해야 합니다.

 

1.2.1. 소유권자의 이름과 주민등록번호가 일치한 지 확인하기

동명이인을 내세워 이름은 소유권자와 같으나 주민등록번호가 다르게 하여 사기 치는 경우도 있습니다. 이럴 경우 법의 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 기본적인 사항을 확인하지 않고 본인이 잘못 입금한 것은 법적으로 본인의 책임으로 보기 때문입니다.

 

1.2.2. 소유권자 명의의 계좌로 입금하기

가족 명의 통장으로 입금했다가 골치 아픈 일이 생기면 소송까지 갈 수 있습니다. 법적 증거가 확실하다면 돌려받을 수 있으나 그 소송 과정에서 수명이 단축될 수도 있으니 소유권자 명의 외의 계좌로는 보내지 않도록 합니다.

 

1.2.3. 소유권자가 여러 명일 때

원칙은 계약서의 소유권자들과 모두 계약해야 합니다. 소유주가 부부 공동명의로 2명인 경우가 흔히 있습니다. 부부 중 한 사람만 계약할 경우 임대차 보호법에 의하면 절반만 보호받을 수 있습니다. 그리고 자식들이 상속받았거나 공동투자할 경우 소유권자가 여러 명 될 때도 있습니다. 이 경우에도 계약서에 소유주들 모두의 이름 서명 날인 들어가도록 계약합니다. 그렇지 못할 경우 나머지 소유권자들 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장이 계약서에 첨부되어야 합니다.

 

1.3. 근저당 설정 및 압류 확인하기

등기부등본의 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항(근저당 설정, 가처분, 가등기, 압류 등)에 대해 표시되어 있습니다.

 

1.3.1. 입주 당일에 근저당 설정 진행 중인지 확인하기

등기부등본 을구에 보면 정보가 공개되어 있어 공인중개사님이 잔금 전에 기본적으로 확인해주는 부분입니다. 보증금 잔금 입금 후 바로 가서 전입신고, 확정일자 받아야 된다는 것은 기본적으로 알고 계실 겁니다. 하지만 집주인이 작정하고 마음만 먹으면 사기 칠 수 있는 법의 허점이 있습니다. 전입신고와 확정일자 받는 날에 임대인이 그 집을 담보로 금융기관에 미리 대출신청을 하고 입주 당일에 근저당 설정을 진행하였다면 법적으로 임차인보다 근저당권이 선순위가 됩니다. 왜냐하면 근저당권 설정은 설정 당일부터 효력이 발생하지만 전입신고, 확정일자는 신고한 날 자정 0시부터 효력이 발생하기 때문입니다. 임대인이 대출 신청한 후 근저당 설정 진행 중인지 대법원 인터넷등기소 사이트 들어가서 확인할 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 사이트 들어가서 등기열람/발급-> 등기신청사건 처리 현황’으로 접속하면 확인 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

1.3.2. 압류 유무 확인하기

근저당 설정이 없는 깨끗한 등기라도 완전히 안전한 것은 아닙니다. 그 집에 소액의 압류 하나라도 걸려져 있으면 임차인의 우선순위가 밀려나게 됩니다. 압류는 세금 체납할 경우 국세청에서 수차례 독촉합니다. 결국 체납자가 세금 못 낼 경우 부동산을 담보로 등기에 압류 설정을 하게 됩니다. 세금 체납이 이루어지고 아직 등기가 안 된 그 사이에는 등기를 떼더라도 확인할 수 없는 것이 문제입니다.

경매로 낙찰된다면, 체납된 국세 및 지방세는 다른 채권에 우선하여 징수하게 되어 있습니다. 쉽게 말해, 아무리 세입자가 1순위 대항력을 갖췄다고 하더라도, 체납된 세금이 있다면 국세청이 1순위로 배당을 가져갑니다.

그래서 임대인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 요구하시는 게 좋습니다. 이 서류는 주민센터 또는 인터넷에서 간단하게 발급받을 수도 있습니다. 임대인 본인이 발급받아야 하는 서류이므로 임차인이 요청을 해야 확인할 수 있는 서류입니다.

  

2. 잔금 후 전입신고 및 확정일자 바로 받기

등기부상 문제가 없는 것을 확실히 확인했다면 잔급을 지급 후, 계약서를 들고 바로 해당 주소지의 주민센터 방문하여 전입신고와 확정일자 받아야 합니다. 나중에 집이 경매로 넘어가게 될 경우를 대비하여 대항력을 갖기 위해서는 꼭 신고해야 합니다. 

 

3. 최우선변제권 활용하기

근저당이 너무 많이 설정되어 있거나, 압류가 있는데도 불구하고 너무 마음에 드는 집이라면 최우선변제권을 활용해 보는 것도 방법입니다.

최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정 금액은 경매당하더라도 어떤 순위보다 최우선으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 경매신청 전까지 전입신고되어 있고 실거주 중이라면 지역별로 정해진 소액보증금을 최우선으로 돌려받을 수 있습니다.

<지역별 최우선변제금>

대상지역	보증금범위	최우선 변제금
서울	1억 5000만원	5000만원
수도권 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3000만원	4300만원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7000만원	2300만원
그 외 지역	6000만원	2000만원

 

예를 들어 경매에서 임차인이 후순위이더라도 서울지역에 보증금 1억 5000만 원짜리 집이라면 보증금 중 최대 5000만 원까지는 최우선으로 돌려받게 해 주겠다는 것입니다. 하지만 나머지 보증금 1억은 돌려받지 못할 수도 있습니다.

다른 예로, 서울에 보증금 2억짜리 전세가 경매로 넘어갔다면 최우선변제 대상이 아닙니다. 보증금 범위 1억 5000만 원 초과했기 때문입니다.

그래서 너무 마음에 드는 집이 전세보증금 1억 5000만 원 넘으면 월세로 계약하는 방법도 있습니다. 이때 보증금 5000만 원 넘으면 안 되니 보증금 5000만 원에 나머지 금액은 월세로 계약하는 방법을 추천드립니다.

저는 경매 배우기 전에는 무조건 전세로 사는 것이 월세보다 더 이익이라 생각했는데 경매 배운 후로는 어떤 경우에는 월세로 사는 것이 리스크 면에서는 전세보다 더 이익일 수도 있다고 생각이 들었습니다. 이 글 읽으신 분들은 임대 계약을 할 때 조금이라도 도움이 되었기를 바랍니다.